对商铺的投资者来说,做出决策和选择之前一定要仔细思考,特别要对开发商惯常的宣传概念认真分析,多问几个为什么。

1.顶级商业能否实现

许多商铺都推出所谓“顶级品牌”、“韩流时尚”等吸引人的概念,问题是这些概念由谁来实现?要知道,开发商把一个个商铺卖给和您一样的投资人,产权归您了,您当然是觉得什么赚钱就经营什么,谁出的租金高就租给谁,其他人也一样。所以商铺卖完了,“顶级品牌”、“韩流时尚”等概念能否实现与开发商也没了利益关系,结果如何可想而知。

有的项目承诺统一回租、统一招商、统一管理。但实践证明这很难实施,不可能所有商铺的业主都心思一致,一旦有特立独行的,必然导致多米诺骨牌效应,很难真正执行下去。

2.商铺在社区还是商业中心区

开发商往往告诉我们,该项目体量多么庞大,周围人口多么密集,似乎一个未来的商业中心区将诞生在这里,事实果真如此吗?

我们首先应当搞清楚,这一项目是城市规划的商业项目,还是住宅项目的商业配套。虽然许多开发商把住宅配套商业规模加大,但只要是建在居住区内,其功能必然只能是为社区服务,不会成为有辐射功能的商业中心。

要知道,每一个住宅项目,按照国家规定,都必须配套足够规模的社区商业。由于对商业地产销售前景看好,绝大多数项目都会按上限设计商铺,甚至会超标准规划。因此,当开发商告诉你,该项目周边有多少住宅项目,有多少居住人口的时候,不要以为这些人都会到你的店中来购物,因为他们所住的小区里也会有规模不小的商铺。

3.商家入驻的商铺是否一定好

与家乐福、华堂、国美等著名商家为邻的前景非常诱人:这些店家选址严谨,选择的地段一定不错,而且它们的入驻必然带来旺盛的人气。

但必须知道的是,开发商提供这些著名商家入驻的条件和卖给你商铺的是截然不同的。著名商家所支付的租金水平一般不会超过每平方米每天2元,最低的甚至只有几毛钱。租给家乐福,开发商赚不到钱,但因此周边商铺的价格会被炒高。如果商铺购买价格过高,即便沾了家乐福人气的光,也不见得赚钱。

还需注意的是,大商家往往要求独立门户,与其他商铺相对分离,“一步差三市”,如果开发商推荐给你的商铺与家乐福分属两个楼,人气差的可不会是一星半点。

4.“N年返租”是否降低风险

商铺的正常投资回报期应当在8?12年之间,开发商承诺3?5年的返租对降低初期风险有一定好处,但这样承诺很可能导致价格的上涨。如果返租项目的售价高于周边项目的话,开发商返还给你的租金可能仅仅能弥补你多付出的房价。

5.商铺价格是住宅价格的几倍才合理

许多开发商在宣传一种观点:在香港,商铺价格超过同地段住宅价格的10倍,而北京商铺价格仅是住宅1?3倍,上升空间巨大。

但事实是,商铺价格与住宅价格没有任何关联性,影响平均商铺价格的主要因素是市场商铺供应总量。香港人口密度极高,而可供应的商铺用地有限,导致商铺价格极高。而北京,近年商铺的供应量增长远远高于住宅供应量的增长,商铺总体向过剩发展,因此北京商铺价格是住宅价格的1?3倍也不足为奇。