托管游资袭击小开发商：垫付/托管/降价/回资

对于资金紧绷、取借无门的中小房企而言，选择与游资合作，签订带有股权质押性质的“托管”协议，或许能让它们暂时看到一线生机。

上海某房地产专业管理公司副总裁王滔(化名)恰在此时携10亿元资金来到北京。他给缺钱的中小房企开出的“神奇药方”是：“先给你垫资，然后托管你的项目，再下调销售价格，快速销售、回笼资金。”

王滔告诉记者，这笔“又快又救命”的生意可以实现“三赢”：开发商舒缓资金、顺利渡过难关;购房者以低于周边的“实惠价格”获利;至于托管方，则不但可以分享到至少30%的项目销售利润，还能在完成协议内容后，收回先前垫付的资金。

7月16日，北京朝阳区白家庄一处酒店大堂，王滔神采飞扬地讲述了他刚到北京半小时，就出手1亿元“搞定”一单业务的经历。

目标京沪

位于北京东三环使馆区的某涉外公寓项目，正临封顶、却苦于“钱荒”。王滔的到来似乎让其时来运转。

在该项目售楼处，销售人员焦小玲告诉记者，公寓均价由原来的28000元/平方米降至21620元/平方米后，“销售明显转好,12天订了10套。”

根据王滔与该项目草签的协议，王需支付给开发商1亿多元现金，开发商交出项目90%的股权，之后对项目实行降价销售。“降价是为了保证半年内套现撤出。”王滔解释说，“资金的时间成本很高，我们不可能长期占用。”

与常见的股权收购不同的是，在一系列的协议当中，还包括一份开发商平价回购股权的协议。所有的销售收入都进入开发商的账户，结算利润时王滔与开发商按一定比例分成，开发商再以原价把股权买回去。

在王看来，托管更像是批发和零售，“我拿到楼盘批发价，到零售市场去卖，保证资金安全的同时也保证了开发商的利润。”

至于为什么要选择正在封顶的项目托管，王滔并未正面回答。但据熟悉此道的业内人士分析，正封顶的项目土地或工程已经抵押，开发商不可能再贷到款。同时，封顶阶段资金用量最大，“前面阶段还可以垫资，但是这个阶段必须要交钱。”

此前曾有媒体报道称，类似上述欲走托管路线的游资，全国范围内至少在80亿元规模。

对于这一数字，王滔未置可否。他表示，这类游资的目标主要针对北京和上海，因为其价格浮动的弹性非常大，有刚性需求。至于深圳，在王滔看来，“由于房价是炒房者哄抬起来的”，因此并不适合这种模式。

包销变种

记者调查得知，托管游资大致来自四方：机构资金，私募资金，外资和民间资本。据王滔认为，“最多的是民间资本的和私募资金，江浙的小私营业主居多”。

北京铸成律师事务所律师姚克枫指出，资金只要上游来源合法(即排除洗钱或者其他非法所得的形式)，同时因为托管的行为并没有明文法律禁止，在得到资金所有人的同意下而使用则是合法的。

姚克枫表示，这种托管实质是包销。“包销在香港房产低迷的时候曾流行过。”其实质可以看成是开发商将商品房卖给托管商，托管商再卖给他人的两次买卖行为。

对此，王滔也承认，“这其实就是变相包销。”所谓的托管金，就是包销中的保证金。但与传统包销所不同的是，作为专业的开发管理公司，在拿地、测算、报批、设计、工程管理、销售、物业方面的服务可以给开发商保障。

据了解，托管操盘手选中项目要做市场调研和评估，对于没有达到预期利润的项目都有应急的预案。

对于这种模式，中国房地产业协会的某专家并不愿过多评价，他只表示：“这样的模式只是特殊时期的产物。”“做法是否应大力提倡，有待市场检验。”

阳光100副总裁范小冲则表示，这种模式可以理解为：股权质押的高息放贷，“是给缺钱的地产商打了救命的强心针”。但是如果是与不专业的托管公司合作，则会面临潜在风险。

但在王滔看来，托管至少保证了项目不烂尾，又能让开发商生存下去。“这比任何的股权收购或者其他方式都要简单得多。”他同时表示，开发商应该选择专业的公司进行托管，不应把资金作为惟一的衡量指标。