美国次贷危机对零售物业影响将逐级显现

受次贷危机影响，美国住宅市场价格已经开始下滑，与之相比，零售等商业物业市场相对比较平缓。但在由中国人民大学培训学院房地产研究中心主办、中国华迅商业地产俱乐部承办的国际商业地产热点对话上，来自中外的专家表示，美国次贷危机将对全球商业物业产生影响，该影响将逐级释放。

据在美国进行商业物业开发的中坤集团总裁焦青介绍，由于美国商业物业多采用带租约定制方式，因此次贷危机甫一爆发，还没有对商业物业的租金、租约等产生即时效应。

澳大利亚不动产协会国际与资本市场部执行总裁Trevor Cooke则介绍，尽管次贷危机对实际项目的效应尚未真正显现，但对资本市场的影响已经十分显著。Trevor Cooke表示，零售地产也有很多的因素，所以不同的因素有不同的影响力，比如说对一些高档消费品的影响，肯定是立刻就有影响的，像一些比较稳定型的商品，比如说食品，也是会有一些影响的。对于投资商和零售商来说，萧条对他们也是会有一些负面影响的。

目前澳大利亚有一些基金，比如说房地产信托基金，也是拥有一些美国的商业地产物业的，由于这些房地产信托基金是拥有美国的物业，美国的债务存在对澳大利亚的房地产信托基金是有影响的，从这个角度来说，以房地产为主的信托基金肯定是不如原来更有吸引力了。美国经济衰退的影响实际上是从两方面来说的，一个是对本身零售业的影响，就是购买力的影响，另外一个是对零售地产，更多地是从资本市场的角度来说的影响，这两个是不一样的。

中国人民大学房地产研究中心主任袁开红经常前往美国考察，她向《第一财经日报》表示虽然效应首先反映在资本市场，但对美国零售物业的实际影响也会慢慢释放出来。考虑到商场经营情况不好，运营者往往会采取统一的折扣活动，这些折扣将反馈与租户。同时，考虑到零售商的运营情况不好，为了维护长期的合作关系，运营者也可能考虑减少租金。未来，经济萧条如果持续下去，也不排除很多租户与运营商解约，但这些情况都将逐渐反映出来，真正的深广影响要在2~3年后反映出来。

高纬环球大中华区董事总经理Richard Middleton在肯定了Trevor Cooke的观点后补充表示，尽管美国次贷危机可能波及全球经济，对中国也会造成一定的影响。但是基于高速成长在中国的零售业，越来越多的国际零售品牌进入中国市场，而且有着不错的表现，比如说像C&A、H&I这些进入中国的国际品牌。

Richard Middleton有一个预测，这些国际大的零售品牌不仅会进入北京、上海这样的国际大都市，而且也会在未来的12个月内关注全国其他的省会城市。不可否认的是，中国政府对地产业的投资会有很多的约束，但是他认为对零售业来说，未来的两三年对中国会持非常乐观的看法。从零售地产的发展规模上来说，在中国会以更快的速度发展。